土地持份可以貸款嗎

土地持分可以貸款嗎? 當然!! 當涉及到“土地公同持有貸款”這個主題時，許多持有者面臨著如何將共同持有的土地作為財務資源的挑戰。土地公同持有意味著土地由兩人或多人共同擁有，這在家族遺產、合夥投資或其他形式的共有資產中常見。在這種情況下，獲得貸款可能是一個有效的選擇，用於發展、改善或投資該土地。本文將提供一個全面的指南，幫助您了解在公同持有的土地上申請貸款的過程、要求和潛在的挑戰。從評估貸款選項到理解共有者間的協商過程，本指南旨在為土地公同持有者提供清晰的方向，幫助他們有效利用土地資產。

更多有關於土地持分貸款相關問題，可以參考這篇文章。這裡

銀行貸款與民間貸款的差異

銀行一般不接受以土地持份做抵押的貸款，要所有持分人同意才可以或是土地分割後可以辦理銀行土地貸款，合法的民間貸款業者則大多願意接受土地持份貸款，手續也比較簡便，但是利率相對較高。

對於銀行來說，土地抵押貸款由於有土地的產權設定作為抵押品，風險相對比較小，因此放貸利率會比信用貸款低得多。但是，許多人常常詢問的問題就是：「我名下有家族的土地持份，可以向銀行貸款嗎？」

土地持份，可以向銀行貸款嗎？

答案是：幾乎沒有銀行接受持份土地作為抵押品的貸款。

法律上雖然允許共有人單獨處分自己的持份，或是買賣、或是設定抵押都可以，不必經過其他共有人的同意。但是，銀行幾乎不會接受用持份做抵押品的貸款。

原因很容易理解，因為土地的持份對於銀行來說，就是產權不完整。萬一貸款人沒有按時還款，銀行需要處分抵押品的時候，是有困難的，風險比較高。

所以銀行一般不願意接受土地持份作為抵押品。

持分土地共有類型：公同共有、分別共有

持分土地指的就是與他人共同擁有一塊土地，而所謂「共同擁有」，又可分為「公同共有」與「分別共有」兩種。

想將自己手上的「持分共有土地」拿去貸款，必須先了解該塊土地所有權是屬於哪一種共有類型，因為這關係到辦理貸款，是否需要其他持有人的同意才可進行。

可以先看一下權狀上的權利範圍

公同共有指的是所有權人共有，不分多少比例，共同持有同等土地之所有權。簡單來說，就是共有人「共同擁有」所有財產，沒有持分的概念，權利行使上必須經全體共有人認可同意。

公同共有的土地，不管是辦理銀行或是民間貸款都是需要所有持有人都同意才可以。

舉例來說，如果有甲乙兩兄弟，想要處分一塊土地，以「公同共有」來說，這塊土地會是甲乙兩人一起擁有，如果有一方決定要販售土地、使用土地或辦理土地抵押貸款，都需要兩人同意才可以進行。

土地分別共有

分別共有指的是所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權。簡單來說，就是共有人「分別持有」所有財產的特定比例，且對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。

也就是說，如果甲乙兩人是「分別共有」一塊土地，例如甲有 70% 土地所有權，乙有 30% 土地所有權，如果乙想要賣掉、或抵押自己 30% 的土地，不需要甲的同意，即可進行。

分別共有的土地，辦理銀行貸款時需要所有持有人都同意才可以。辦理民間貸款時可用單人個人持有的部份進行借貸。

持分土地貸款可以嘗試的解套方法：取得其他持有人同意

但是有一種情況，銀行可能會接受。

例如：兄弟兩人各自持有一塊土地的一半持份，兩人同時用各自的持份，同時向同一家銀行一起辦理同一筆借貸。

或者是其他的土地持有人，都同意貸款一起提供土地給銀行擔保。在這種情況下，雖然抵押品是多人共同持有，但是對於銀行來說，等於是得到了整筆土地的抵押權，因此銀行比較可能願意受理。

如果不是上述這種情況，如果只是用個人的持份來向銀行申請貸款，銀行幾乎不會接受。

也有另一種作法，就是分割土地。

如果您持有一塊土地的三分之一，要是能成功說服另外兩位共同持有人，或是經過調解，把屬於您的那一份，分割成為一塊獨立的產權，就能解決這個問題。

但是要注意，法律對於土地的「最小面積」，是有規範的，如果土地本身已經太小，會被禁止分割。例如，農業發展條例第十六條就有規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」

土地分割方式

項目	意義	方式
協議分割	原則上依共有人協議之方法為之，此項協議不以書面為必要，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式為事前之同意或事後之追認者，均認為有分割之協議。	以原物分割、價金分配、原物分割與價金補償交互運用，或以抽籤之方式為分割均可。
裁判分割	可依共有人之協議為之，惟應經全體共有人同意，方可成立協議分割	（1）原物分配，（2）變價分配，（3）原物分配兼金錢補償，且應以此三種之分割方法為限。
調解分割	以上兩者無法協議成功，可申請法院判決。共有人不能自行協議分割時，任何共有人得依土地法第34條之1第6項規定聲請該管地政機關調解。	–

不能分割的項目

• 因物之使用目的不能分割者:
  1. 共有道路
  2. 界標、界牆、共有之契據
  3. 區分所有建物之建築基地
• 契約訂有不分割之期限者
• 法令有禁止分割之規定者

區分所有建物之共用部分依土地登記規則第 94 條規定：「區分所有建物之共用部分不得分割。」建築基地之分割限制包括建築基地和建築基地法定空地。

其他情況下，如果持分土地符合分割條件，則可以考慮分割土地。

土地分割所需資料

1. 土地複丈申請書。
2. 土地標示變更登記申請書。
3. 登記清冊。
4. 分割成果表: 通常由複丈人員將成果表逕附登記案件內，不再發給成果表。
5. 戶籍資料: 如戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本。
6. 土地所有權狀。
7. 法院判決書及判決確定書: 若經法院判決者應附繳本項文件，否則免附，惟經最高法院判決者，免附判決確定書。
8. 和解筆錄或協議書: 若經當事人(如共有人)和解或協議者，應檢附本項文件，否則免附。
9. 都市計畫分區使用證明書: 如分割之土地為田、旱地目時，

   應檢附本項文件，否則免附，惟若附建照執照亦可。

   持分土地貸款可以嘗試的解套方法：取得其他持有人同意

   但是有一種情況，銀行可能會接受。

   例如：兄弟兩人各自持有一塊土地的一半持份，兩人同時用各自的持份，同時向同一家銀行一起辦理同一筆借貸。

   或者是其他的土地持有人，都同意貸款一起提供土地給銀行擔保。在這種情況下，雖然抵押品是多人共同持有，但是對於銀行來說，等於是得到了整筆土地的抵押權，因此銀行比較可能願意受理。

   如果不是上述這種情況，如果只是用個人的持份來向銀行申請貸款，銀行幾乎不會接受。

   也有另一種作法，就是分割土地。

   如果您持有一塊土地的三分之一，要是能成功說服另外兩位共同持有人，或是經過調解，把屬於您的那一份，分割成為一塊獨立的產權，就能解決這個問題。

   但是要注意，法律對於土地的「最小面積」，是有規範的，如果土地本身已經太小，會被禁止分割。例如，農業發展條例第十六條就有規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」

   土地分割方式

   項目	意義	方式
   協議分割	原則上依共有人協議之方法為之，此項協議不以書面為必要，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式為事前之同意或事後之追認者，均認為有分割之協議。	以原物分割、價金分配、原物分割與價金補償交互運用，或以抽籤之方式為分割均可。
   裁判分割	可依共有人之協議為之，惟應經全體共有人同意，方可成立協議分割	（1）原物分配，（2）變價分配，（3）原物分配兼金錢補償，且應以此三種之分割方法為限。
   調解分割	以上兩者無法協議成功，可申請法院判決。共有人不能自行協議分割時，任何共有人得依土地法第34條之1第6項規定聲請該管地政機關調解。	–

   不能分割的項目

   • 因物之使用目的不能分割者:
     1. 共有道路
     2. 界標、界牆、共有之契據
     3. 區分所有建物之建築基地
   • 契約訂有不分割之期限者
   • 法令有禁止分割之規定者

   區分所有建物之共用部分依土地登記規則第 94 條規定：「區分所有建物之共用部分不得分割。」建築基地之分割限制包括建築基地和建築基地法定空地。

   其他情況下，如果持分土地符合分割條件，則可以考慮分割土地。

   土地分割所需資料

   1. 土地複丈申請書。
   2. 土地標示變更登記申請書。
   3. 登記清冊。
   4. 分割成果表: 通常由複丈人員將成果表逕附登記案件內，不再發給成果表。
   5. 戶籍資料: 如戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本。
   6. 土地所有權狀。
   7. 法院判決書 。
   8. 和解筆錄或協議書: 若經當事人(如共有人)和解或協議者，應檢附本項文件，否則免附。
   9. 都市計畫分區使用證明書: 如分割之土地為田、旱地目時，應檢附本項文件，否則免附，惟若附建照執照亦可。
   10. 建造執照平面圖位置圖: 若建築基地分割時，應檢附本項文件正本及影本。

   持分土地權力確定後的土地管理

   一般持分土地的土地管理方式有三種：

   1. 分管決定：是指土地共有人採多數決的方式管理，少數人或不表示意見者均受多數決約束。
   2. 分管裁定：是指當土地共有人不服從「分管決定」的決議時，向法院提出申請而作出的裁定。
   3. 分管契約：是指由土地共有人全體共同約定的內容，且內容無任何限制。

   除了土地分割外，如果需要民間貸款且土地持份，那麼只有民間借貸可以滿足借款人的需求。

   合法的民間貸款業者通常能夠接受土地或房屋持份作為抵押品的借貸。

   與銀行款比較，民間貸款的手續也簡便得多，不查聯徵，只需備妥權狀、身份證、印鑑證明、印章，就能申請。

   後續的流程也相當快，包括估價、審核、對保、到地政事務所辦設定、撥款。順利的話，最快一天就可以完成。

   至於利率，合法民間業者提供的土地持份貸款利率，一般而言會落在月息1.5％～3％左右。

   要注意的是，把自己的持份拿去設定抵押品時，不需要通知其他持份人，因為法律允許持份土地的單獨處分。

   但是如果借款人未按時還款，債權人有權將土地持份拍賣。在這種情況下，法律規定其他的共有人可以優先購買。

   然而，如果其他的持份人沒有意願或是沒有財力購買，則可能引發產權處分相關的問題，尤其如果土地是家族共有，可能會引起家族糾紛，需要謹慎處理。

持分土地貸款 Q&A