土地是人們賴以生存的重要資源，而土地的所有權關係也隨著社會的發展而日趨複雜。在台灣，持分土地、公同共有、分別共有是常見的土地所有權態樣，除了土地外，房子、車子等財產也可能成為貸款標的，貸款的相關規定也必須有所瞭解。因此，我們將在本文中探討「持分土地是什麼?公同共有分別共有差在哪?只有土地可以貸款嗎?」等問題，以增進讀者對於土地所有權及貸款相關知識的認識。
持分是什麼？
持分是指不動產所有權經由由多人共同享有，也就是房屋、建物或土地的所有權由多個自然人共同享有，而這些自然人同時是土地、房屋、或不動產的共有人。持分人可以是自然人，也可以是法人，例如公司、社團或政府。 持分與共有是常被混淆的兩個名詞，但兩者是有區別的。共有是指多個自然人對同一不動產享有所有權，而持分則是指多個自然人共同享有一個不動產的所有權。 持分土地是指土地的所有權由多個自然人或法人共同享有。持分土地的產權證書上會載明各個持有人所擁有的份額。持分土地可以是農地、住宅用地、商業用地或工業用地。 持分房屋是指房屋的所有權由多個自然人或法人共同享有。持分房屋的產權證書上會載明各個持有人所擁有的份額。持分房屋可以是住宅用地、商業用地或工業用地。 持分不動產是指不動產的所有權由多個自然人或法人共同享有。持分不動產的產權證書上會載明各個持有人所擁有的份額。持分不動產可以是土地、房屋或其他不動產。
公同共有與分別共有
在台灣的共有土地制度中，持分土地是指土地的所有權由兩個或兩個以上的自然人、法人，或團體共有。持分土地的產權證書上會記載各個共有人所擁有的份額。依據《民法》第823條規定，共有土地又區分為公同共有與分別共有。
公同共有是指所有共有人共同享有全部土地的所有權，沒有分別的份額。換言之，公同共有土地的各個共有人對土地的所有權是共同的，不能分割也不能轉讓。共有人只能共同行使土地的所有權，例如出售、出租、抵押，或設定地上權等。
分別共有是指每個共有人分別享有土地的一部分所有權，並且可以自由處分自己的那一部分土地。分別共有的土地，各個共有人對土地的所有權是獨立的，可以分割也可以轉讓。共有人可以單獨行使自己那部分土地的所有權，例如出售、出租、抵押，或設定地上權等。除非共有人協議共同行使所有權，否則不需要經過其他共有人同意。
值得一提的是，在公同共有土地中，共有人不能主張分割土地，除非其他共有人同意或有正當理由。但在分別共有土地中，共有人可以隨時請求分割土地，但必須經過其他共有人同意。
以下條列式說明公同共有和分別共有的差別以及各自的產權狀況：
- **公同共有：**
- 所有共有人共同享有全部土地的所有權，沒有分別的份額。
- 共有人只能共同行使土地的所有權，例如出售、出租、抵押，或設定地上權等。
- 除非共有人協議共同行使所有權，否則不需要經過其他共有人同意。
- 共有人不能主張分割土地，除非其他共有人同意或有正當理由。
- **分別共有：**
- 每個共有人分別享有土地的一部分所有權，並且可以自由處分自己的那一部分土地。
- 共有人可以單獨行使自己那部分土地的所有權，例如出售、出租、抵押，或設定地上權等。
- 除非共有人協議共同行使所有權，否則不需要經過其他共有人同意。
- 共有人可以隨時請求分割土地，但必須經過其他共有人同意。
持分土地使用權
持分土地的使用權，是指持分土地共有人對持分土地的支配、利用和收益的權利。持分土地共有人對持分土地的使用權，可以約定分割使用，也可以約定共同使用。如果持分土地共有人約定分割使用，則每一個共有人可以獨自使用自己分割使用的部分。如果持分土地共有人約定共同使用，則所有共有人可以共同使用整個持分土地。
公同共有與分別共有之間的差異
公同共有與分別共有是持分土地共有的一種方式。公同共有是指土地的所有權由多個共有人共同共享，其中共有人沒有特定的份額。分別共有是指土地的所有權由多個共有人分別共享，其中每一個共有人有特定的份額。
公同共有與分別共有之間的主要區別在於轉售的規定不同。在公同共有中，如果一個共有人要轉售自己的份額，則其他共有人有優先購買權。而在分別共有中，共有人可以自由轉讓自己的份額，無須徵得其他共有人同意。
在公同共有中，如果其中一個共有人去世，則其份額會由其繼承人承繼。而在分別共有中，如果其中一個共有人去世，則其份額會由其他共有人按份額比例繼承。
另外，在公同共有中，如果其中一個共有人想出售土地，則必須徵得所有其他共有人同意纔可出售。而在分別共有中，如果其中一個共有人想出售土地，則不需要徵得其他共有人同意即可出售。
公同共有和分別共有各有優缺點。公同共有比較有利於保護所有共有人共同利益，防止土地被分割。分別共有比較有利於提高土地的流動性，便於土地的轉讓和交易。
可以參考 持分土地是什麼?公同共有分別共有差在哪?只有土地可以貸款嗎?
共同持分貸款
共同持分貸款是指多個借款人共同向銀行或其他貸款機構申請貸款，並以持分土地作為抵押品的一種貸款方式。共同持分貸款可以是公同共有持分貸款或分別共有持分貸款。
公同共有持分貸款
公同共有持分貸款是指所有借款人共同享有全部土地的所有權，沒有分別的份額。公同共有持分貸款的辦理方式如下： 1. 借款人向銀行或其他貸款機構提出貸款申請。 2. 銀行或其他貸款機構審核借款人的信用狀況和土地抵押品的價值。 3. 如果銀行或其他貸款機構覈准貸款申請，則借款人需要簽訂借款合同和抵押合同。 4. 借款人按時償還貸款本息。
分別共有持分貸款
分別共有持分貸款是指每個借款人分別享有土地的一部分所有權，並且可以自由處分自己的那一部分土地。
分別共有持分貸款的辦理方式如下：
1. 借款人向銀行或其他貸款機構提出貸款申請。
2. 銀行或其他貸款機構審核借款人的信用狀況和土地抵押品的價值。
3. 如果銀行或其他貸款機構覈准貸款申請，則借款人需要簽訂借款合同和抵押合同。
4. 借款人按時償還貸款本息。 分別共有持分貸款的貸款機構通常有銀行、民間貸款公司等。銀行的貸款利率通常較低，但貸款條件也較嚴格。民間貸款公司的貸款利率通常較高，但貸款條件也較寬鬆。
分別共有持分貸款的貸款條件通常包括：
1. 借款人的信用狀況良好。 (銘寬不動產可以不用看個人信用)
2. 土地抵押品的價值足夠。
3. 借款人的還款能力強。 (銘寬不動產可以不用看還款能力)
共同持分貸款和分別共有持分貸款的區別在於：
1. 共有方式不同。公同共有持分貸款的所有借款人共同享有全部土地的所有權，沒有分別的份額。分別共有持分貸款的每個借款人分別享有土地的一部分所有權，並且可以自由處分自己的那一部分土地。
2. 貸款機構不同。公同共有持分貸款的貸款機構通常是銀行。分別共有持分貸款的貸款機構通常有銀行、民間貸款公司等。
3. 貸款條件不同。公同共有持分貸款的貸款利率通常較低，但貸款條件也較嚴格。分別共有持分貸款的貸款利率通常較高，但貸款條件也較寬鬆。
| 共同持分貸款 | |||
|---|---|---|---|
| 公同共有持分貸款 | 分別共有持分貸款 | ||
| 共有方式 | 共有方式 | 所有借款人共同享有全部土地的所有權，沒有分別的份額。 | 每個借款人分別享有土地的一部分所有權，並且可以自由處分自己的那一部分土地。 |
| 貸款機構 | 銀行(需要全體共有人同意) | 只有民間貸款公司 | |
| 貸款利率 | 較低 | 較高8~12% | |
| 貸款條件 | 較嚴格 | 較寬鬆 | |
（結論）持分土地制度的重要性
持分土地制度是指土地的所有權由多個自然人或法人共同享有的制度。持分土地制度在世界各地都有存在，但具體的制度內容、適用範圍等可能有所不同。
在台灣，持分土地制度主要規範於民法第831條至第851條。持分土地制度在台灣有其重要的意義，例如：保護農民的權益、促進農村的發展、保障土地的合理利用等。
持分土地制度的優點在於可以讓多個共有人共同享有土地的所有權，並且可以共同使用、收益和處分土地。持分土地制度的缺點在於可能導致共有人之間的糾紛，例如共有人之間可能在土地的使用、收益和處分等方面意見不一致，從而引發糾紛。為了避免共有人之間的糾紛，在實踐中，可以通過以下方式來解決：
- 共有人之間訂立協議，明確約定各個共有人對土地的權利和義務。
- 共有人之間互相尊重，協商解決土地使用和收益方面的分歧。
- 共有人之間可以通過訴訟的方式解決糾紛。
公同共有和分別共有是兩種不同的持分土地共有方式。公同共有是指所有共有人共同享有全部土地的所有權，沒有分別的份額。分別共有是指每個共有人分別享有土地的一部分所有權，並且可以自由處分自己的那一部分土地。這兩者主要的區別在於公同共有中，所有的共有人對整個土地享有共同的所有權，在分別共有中，各個共有人只對自己的一部份土地享有所有權。
持分土地使用權是指共有人使用土地的權利。共有人可以根據協議或法律規定使用土地。共有人對土地的使用權一般包括以下幾種權利：
- 使用土地的權利
- 收益土地的權利
- 處分土地的權利
共同持分貸款是指多個共有人共同向銀行貸款，並以持分土地作為抵押。共同持分貸款的優點在於可以讓多個共有人共同獲得貸款，並且可以共同承擔貸款的風險。共同持分貸款的缺點在於可能導致共有人之間的糾紛，例如共有人之間可能在貸款的償還、土地的處分等方面意見不一致，從而引發糾紛。
持分、公同共有、分別共有、持分土地使用權和共同持分貸款都是與持分土地制度相關的重要概念。讀者需要深入瞭解這些概念，才能更好地理解持分土地制度的意義和作用。
持分土地制度重要性比較表格
| 項目 | 公同共有 | 分別共有 |
|---|---|---|
| 所有權歸屬 | 所有共有人共同享有全部土地的所有權 | 每個共有人分別享有土地的一部分所有權 |
| 使用權 | 所有共有人共同享有使用土地的權利 | 每個共有人分別享有使用自己那一部分土地的權利 |
| 收益權 | 所有共有人共同享有收益土地的權利 | 每個共有人分別享有收益自己那一部分土地的權利 |
| 處分權 | 所有共有人共同享有處分土地的權利 | 每個共有人分別享有處分自己那一部分土地的權利 |
| 優點 | 共有人可以共同使用、收益和處分土地 | 每個共有人可以自由處分自己的那一部分土地 |
| 缺點 | 可能導致共有人之間的糾紛 | 可能導致土地分割零碎，影響土地的合理利用 |
常見問題快速FAQ
1. 共同持分貸款是什麼？
共同持分貸款是指銀行或其他金融機構向多個借款人發放的貸款，每位借款人都對貸款負有連帶責任。共同持分貸款通常用於購買不動產，例如房屋、土地或公寓。多數時候共同持分的土地是無法申請銀行房貸的，需要尋求民間貸款公司，且貸款條件通常較為嚴格。
2. 分別共有和公同共有土地可以任意處分嗎？
分別共有土地可以自由處分，但公同共有土地不可以，需要所有共有人同意才能處分。分別共有是指土地的所有權分成幾份，每位共有人擁有其中一份，可以自由的轉讓或出售自己持有的部分，而公同共有是指土地的所有權是統一的，所有共有人共同擁有土地，沒有各自的份額，出售或轉讓需要所有共有人一致同意纔行。
3. 如何區分共有土地是公同共有還是分別共有？
要區分共有土地是公同共有還是分別共有，可以透過以下幾點判斷：
- 1. 土地產權證書上的記載：公同共有的土地產權證書上會記載「公同共有」字樣，分別共有的土地產權證書上不會記載「公同共有」字樣。
- 2. 土地分配狀況：公同共有的土地通常不會被細分，分別共有的土地通常會被細分為幾塊，每位共有人擁有其中一塊。
- 3. 土地使用狀況：公同共有的土地通常會被共同使用，分別共有的土地通常會被各自使用。
